泰国公寓法案关于处置共有财产的规定

上期谈到公寓业主投票权的问题，本期延续公寓方面的法律问题。这次主要关于处置共有财产的，是否需要业主大会的同意才能进行。

客户咨询关于公寓处置共有财产的问题，原话是这样：改变公共区域中，27楼以一年十万泰铢租给27楼的业主。（并无说明租期，管理费，租户资料，公共区域改动或变更）,是否只需要1/3业主同意？

根据《公寓法案》第四十八条款的规定，大会决议必须以投票表决数的不少于半数票通过的情形。 在大会中必须以投票表决数不少于半数票才能通过：

（一）购买不动产或是接受不动产作为共有财产。

（二）出售属于共有财产的不动产。

（三）对业主自费建造，改造，改建或者增建等一系列对共有财产或者公寓外观有影响的行为的许可。

（四）修改关于使用或分配公共财产规定条例的情形。

（五）修改根据第三十二条款中第八项按比例部分所缴纳的公共费用的情形。

（六）对共有财产的改造，增建或维修。

（七）为共有财产增加价值。

业主大会出现参与会议人数达不到第一段规定的法定人数，自前一次会议之日起十五日内召开新会议。 关于本次新会议的决议，根据第一段的规定到场业主的投票分数总和应当不少于业主总票数的三分之一。

本条款规定大会决议必须以投票表决数的不少于半数票通过的情形。是指需得到票数不少于总票数的一半的决议。如之前所述，每一个业主所持的投票分数必然是不相等的，因此按照第十四条款中规定的公寓业主拥有的公寓面积大所持的投票分数就比拥有公寓面积小的业主的投票分数多。根据第十四条款，每次大会中业主投票数应按照公寓面积的比例来计算，而不是按照人数来计算。意思是假设1号业主拥有的公寓面积多达2倍，1号业主所持的投票分数则多于其他公寓面积小的业主。以下是列出的是需得到业主投票数不少于总投票数的一半的决议：

一. 购买不动产或是接受不动产作为共有财产。

二. 出售属于共有财产的不动产。

三. 对业主自费建造，改造，改建或者增建等一系列对共有财产或者公寓外观有影响的行为的许可。业主在大会上得票数没有超过半数，不同意通过，若违反决议则依照处罚条例第七十二条款规定对该业主进行不超过十万泰铢的罚款。

四.  修改关于使用或分配公共财产规定条例的情形。此类情况出现的机会不在少数，也是会对业主们利益产生影响的一项，所以应该认真了解。

五.修改根据第三十二条款中第八项按比例部分所缴纳的公共费用的情形。此项也会造成业主们损失，也是经常会发生的一项，所以要特别注意。

六. 对共有财产的改造，增建或维修。

七.为共有财产增加价值。

公寓法案第四十八条款明确规定 大会决议在本条款中决议的议题，业主们在大会上投票表决时关于以上所述的事项，但参与会议业主的投票数不足。指的是投票分数达不到总票数的一半，如第四十八条第一段规定的自前一次会议之日起十五日内召开新会议。 在召开新会议时，首先要像法律中所规定的达到法定人数。当达到法定人数时，在新的会议中关于上面提到的事项的决议，法律规定参与会议的业主的投票分数总和应当不少于业主总票数的三分之一。意味着在新召开的会议中不需要根据第四十八条款第一段规定的那样达到总票数的一半，只需要依据第四十八条款最后一段中规定的票数不少于总票数的三分之一即可。但此规定仅适用于和上述事项相关的决议。

总结上述所提问题及法案规定，公寓管理人或业主大会关于处置27楼共有财产问题上明显违背法案第四十八条款（七）项规定。违背法案规定的业主可依据公寓的条例规定，引用《民事与商业法典》第一一九五条款牵涉到有限公司股东的相关规定，申请撤销管理人或业主大会的决议（请参考最高法庭6079/2554判决书）。

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