《消费者保护法案》与不动产交易

Category: 法律法规

《消费者保护法案》与不动产交易

文美律师事务所 泰国文美 2020-06-05

 

顾名思义,《消费者保护法案》就是保护消费者合法权益为由立法的。在本法案里,产品可以理解为公寓,别墅,仓库,工厂,以及排屋等不动产物业。根据通常诉讼法规定,受害人有举证责任来证明其主张合法。但是在《消费者保护法案》中,采用的是举证责任倒置方式,侵权人有举证责任证明其行为不对第三方造成损害。如果商业经营者提供的服务,生产或进口的商品对消费者权益构成侵犯时,消费者可起诉商业经营者,但主张的损害赔偿不需举证,经营者反而有举证的义务以证明其产品或服务符合法规,不存在侵犯权益的情形。

定义

第3条 在本法案中,

“购买” 意为租赁、租购或通过任何提供金钱报酬或其他利益的形式所获得的。

“销售” 意为通过任何收取金钱报酬或其他利益的形式,出租、提供租购,以及为达成此目的而推荐或说服。

“产品” 意为生产或为了销售的商品。

“服务” 意为以收取金钱报酬或其他利益的形式接受活动、提供某种权利,或提供使用财产或通过活动从中获益,但不包含根据劳动法雇用劳工。

“生产” 意为制作、混合、调和、组装、发明或改变状态,并包括改变形态、切割、挑选或分装。

“消费者” 意为商业经营者或服务提供者,或向商家提供或招揽顾客者等,与之购买商品或接受服务的人,并包括产品用户或商家的合法服务使用者,即使没有支付金钱报酬。

“商业经营者” 意为卖家、制造商、订购或为出售二进口产品到王国境内或转卖者,并包括广告商。

“信息” 意为文字、图像、影像、灯光、声音、标志或某种行为,使公众能理解其含义。

“广告” 意为以任何方式使得公众看到或知晓其商业目的的消息。

“广告媒体” 意为作为广告媒介使用的物品,例如,报纸、印刷品、无线电广播、电视、电子邮件、电话或招牌。

“标签” 意为图片、人造印迹、纸张或纸张或其他任何可显示产品或容器或产品包装相关信息的物品,或是安插或包含在产品中或产品容器或商品包装中,并包括与产品使用说明文件或手册,安装或显示在产品容器或产品包装上的标签。

“合同” 意为消费者和经营者之间为了买卖产品或提供和接受服务的协议。

“委员会” 意为是消费者保护委员会。

“会员” 意为消费者保护委员会会员。

“主管官员” 意为由部长任命的根据本法履行职责的人。

“部长” 意为根据本法履行职责的部长。

 

消费者的权益保障

消费者购买或使用商业经营者提供的产品或服务时,经营者必须确保消费者得到安全保障,数量,尺寸,规格,耐用性等都符合法律规定。所以消费者保护法规定消费者有权获得以下权益保障:

1)   有权获得包括关于产品或服务质量的正确和充分的说明;

2)   选择寻找商品或服务的自由权;

3)   有权获得使用产品或服务的安全保障;

3/1)合同中的公正权;

4)   有权获得审议和损害赔偿。

 以上都应根据相关的法律或法典制定的规定(第4条)。

 

法律授予主管人员和委员会的权力

前面提到消费者诉讼案件的法理是已举证责任倒置方式进行,所以当消费者投诉产品或服务不符合法规时,主管官员或工作人员有权对经营者发出传票,请其证明所销售的产品或提供的服务符合法规。若经营者无法证明其产品安全或符合规格等,委员会有权请求经营者对消费者支付损害赔偿金,并对产品进行改善的措施。接到消费者投诉之后,委员会有责任起诉不对消费者支付损害赔偿金,或对消费者出售具有安全隐患的产品的商业经营者。

在依照本法规定履行职责时,主管官员具有以下权力:

(1)计算、称、量、检查并储存或取适量的商品作为检测样品,则无需支付该商品的售价,以上须按照委员会规定的规则执行。

(2)在有合理的理由怀疑其为了在执行案件时获益而违反了本法案规定的情形,搜查、扣押或冻结不符合本法的规定商品或商品包装、标签或其他文件。

(3)在有合理的理由怀疑其行为违反本法规定的情形,进入任何场所或交通工具,为了对商品的生产、商品或服务的销售进行检查,包括相关的会计账目、文件和设备。

(4)发送信函传唤任何人前来供词或递交必要的文件和证据,以供主管官员审理。

在履行第一段所述的职责时,相关人员应适当给予便利(第5条)。

委员会具有以下权利和义务:

1)审理因经营者行为使消费者遭受困扰和损失的投诉;

 

(1/1)根据委员会规定的规则,在法庭起诉之前,就消费者与经营者之间的侵犯消费者权益相关的纠纷进行调解或协商,以上须根据委员会的规定在政府公报上公布。

(1/2)根据委员会规定的规则促进,发展和支持消费者保护工作。

(2)视具体情况根据第36条、第37条或第38条,对可能给消费者造成危害的商品或服务进行处理(执法)。

(3)通知或广告公布可能会给消费者造成损失或损害消费者权益的商品或服务的新闻,将说明商品或服务的名称或经营者的名字。

(4)就特定事件向委员会提供意见和建议,并考虑分析特定事件的上诉命令。

(5)制定有关特定事件委员会和小组委员会履行义务和职责的规则。

(6)加速主管官员,政府机构或其他政府机构根据法律规定的权力和职责执行。以及加快主管部门起诉侵犯消费者权益的行为(第10条)。

 
消费者有权获得正确的广告信息

消费者购买产品或使用服务除了本身需求之外,销售人员出于不良动机,而使用不实广告信息误导消费者购买产品或使用服务时,就已经侵害消费者权益了。所以识别不实广告信息的定义变成追究经营者责任的证据了。本法案第22条就规定,广告信息必须不对消费者造成不公平现象,或对社会大众造成负面影响。所谓的广告信息包括但不限于产品或服务的产地,条件,质量,或特点,以及产品或服务的交付,采购或使用等。具体有如下规定:

(1) 不实或言过其实的信息。

(2)  可导致误解的有关产品或服务本质的信息,不论是否使用或引用研究成果,统计,或任何用一种不符合事实或言过其实的信息。

(3)  直接或间接支持违法行为,违反道德,或导致贬损国家文化的信息。(4) 导致人民分裂或破坏团结的信息。

(5)  其他在部级法规规定的信息。

第(1)和(2)属于比较普遍常用的广告信息,某些不良经营者使用不实或言过其实的广告招徕客户。但也有某些经营者采用比较隐秘的方式,以纪录片,新闻报道或电视节目来传播广告信息。如果是这种情形广而告之,广告委员会有权命令经营者申明上述传播方式为广告目的的节目,以便于观众辨别事实(第26条)。

 

使用虚假信息的惩罚

前面提到商业经营者必须提供正确的服务或商品信息,不得使用不实或言过其实的信息,在这一段里将介绍散布虚假信息者如何受到惩罚。如果有人故意误导关于产品或服务的产地,条件,质量,或特点,或其他本质的信息,不论是自己或是第三方作出的行为;使用虚假信息的,或是知道或应知道可误导人的广告或标签的信息。

虚假广告信息在不动产交易当中,消费者应该谨慎的是购买非主流开发商的别墅或度假屋。一宗发生在苏梅岛的房地产交易纠纷案件,开发商以极其夸张的诈骗手法,故意将别墅土地面积和建筑面积夸大,以赚取更多的利润。开发商赚取暴利还嫌不足,还故意拖延交付时间以获取更多分期付款。最终是因为开发商本身动机不良,部分主谋人先卷款逃跑,丢下烂摊子让其他人负责。购买别墅的业主也陆陆续续起诉开发商,经过调查才知道开发商为了骗财做出许多令常人不可想象的诈骗手法。

 
公平公正的合同

买卖合同可以口头方式或是书面方式,取决于双方意愿及法律规定。通常买卖普通商品,金额又不高的话,双方以口头方式交易会便利很多。但若是买卖不动产,法律就规定强制以书面方式达成交易,并向工作人员进行登记。《消费者保护法案》第35条 壹 就有额外规定,除了法律规定某些产品或服务的交易必须以书面方式达成之外,合同委员会有权命令商业经营者的交易合同成为受管制的合同。

在受管制合同当中,商业经营者与消费者订立的合同必须具备以下特点:  

(1)使用强制性的合同条款,如不使用该条款可令消费者权益受损。

(2)不得使用令消费者不利的条款。

 

合同委员会如果认为受管制的合同必须使用某种条款时,或者根据第35条 壹 使用某种条款须另加条件时,如果该合同不使用该条款或已使用该条款但不符合条件,可视为该合同已使用该条款或已根据条件已使用该条款了(第35条 贰)。

 

 

作者:陈克拉 律师

编辑:黄子真 助理

 

 

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