泰国法律问答

        开设法律问答专栏后，陆续收到一些问题。其中最近看到的一个泰国购房陷阱的问题，颇值得大家注意和警醒，今天就这个案件来谈谈购房方面的法律问题。
案件陈述：业主A于几年前在泰国与某房产开发商购置了多套公寓，价格不菲。但没有亲自到当地土地局办理过户手续，而是委托开发商办理。但后续因为一些纠纷使业主A起疑，便到土地局查对房产证，才发现自己所持的房产证为伪造文件。才意识到落入了开发商的陷阱，由于自己的疏忽被开发商用假房产证骗取高额购房款。
在这个事件中，因为自身大意疏忽，轻易相信了开发商导致被骗取高额房款。结果是惨痛的，同时也给众多有意在泰国购置房产的国人敲响警钟，购房非小事，有很多相关问题需谨慎小心对待，更要增强法律意识，在遇到问题时要懂得通过法律途径寻求解决办法。就以上事件来说，值得购房者注意的问题大致有以下三个：
一. 与房产开发商购买公寓是不是最可靠的？
       众所周知，房产开发商以房地产开发经营为主体，是房屋的直接销售者，不需通过房产中介，所以购房者可以第一手价格购买房屋，同时他们对房产项目也最了解。与开发商直接购买房产是购房者的首选。但在本案件中，购房者正是被开发商所欺骗，连开发商都敢如此明目张胆欺骗业主，让人不禁对开发商的可信度产生疑惑和担忧。开发商资质良莠不齐，购房者该如何避开陷阱选择可靠的开发商？
首先来了解一下泰国的房产开发商等级。在泰国，开发商分为A、B、C三个级别：
A级为最高级，均为上市公司，如SANSIRI、Q House等。因为信誉有保证，购房者购置该等级开发商的住宅项目时，可获得银行的全额贷款。
B级为中等级别的开发商，一般公司居多，但有些也是上市公司。大多是新开发商，甚至有部分为外资开发商公司。信誉保障相对A级开发商要低。
C级为最低等级，多是小型开发商，往往比较默默无名。资金短缺是此类开发商的常见问题，因资金短缺而造成项目中止的几率颇高。
在选择开发商时，可从其等级，是否为上市公司以及已建项目等方面来了解公司的资质。切勿被低价格、赠送家电家具的促销手段或是投资回报率等迷了心窍，忽略了开发商资质或产权文件及项目许可等方面的问题，因小失大。应考量住宅项目的综合水平，以免除一些后顾之忧。

二. 若购房者没有亲自到土地局办理过户手续，委托开发商办理是否可行？
       关于过户手续当然是建议业主们要亲力亲为，尽可能不要因为人不在泰国不方便跑一趟等原因就把所有事务委托给开发商。毕竟房产是自己的，对自己的财产要有保护意识。即便实在无法亲自来办理过户手续，也要选择可信任的人选作为委托人，比如亲戚等。

三. 伪造房产证属于刑事案件还是民事案件？
     本案件中，开发商伪造房产证属于刑事犯罪。该行为触犯了伪造文件罪，又因为房产证属于政府文件，而伪造政府文件所获的刑期会比伪造一般私人文件更长。除了以刑事案件提告之外，也可以提起民事索赔。
     据了解本案件还有不少其他受害者，无良开发商伪造房产证骗取购房者们巨额房款，罪无可恕。虽然在发生此类事件后可以采取法律行动来维护自己的利益，但如果能在购房前多一份谨慎，也许可以从鱼龙混杂的众多开发商及住宅项目中选到好项目，避开这个大陷阱。所以在泰国不论是投资置业，业主们还需多一个心眼，才可能避免此类损失的发生。
对于本案件你有什么看法？若还有其他相关疑问，欢迎大家在评论区留言补充或讨论。

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